நிலத்தில் முதலீடு... நிலையான வருமானம்

மாலைமலர் வாசகர்களுக்கு அன்பு வணக்கங்கள். செல்வம் என்னும் சிம்மாசனத்தின் படிகளில் ஒவ்வொன்றாகப் பார்த்துவரும் நாம் இன்று வீடு என்னும் படியில் நிற்கிறோம். எலிவளையானாலும் தனக்கென்று ஒரு தனிவளை வேண்டும் என்று விரும்பாதவர் யார்? சொந்த வீடு என்பது சிலருக்கு வாழ்நாள் கனவாகவே இருக்கிறது.

நம் முன்னோர்கள் சுருக்கமாக "பணத்தை மண்ணில் போடு; இல்லை பொன்னில் போடு" என்று கூறிவிட்டார்கள். அறிஞர் மார்க் ட்வெயினோ "நிலம் வாங்குங்கள்; கடவுள் அதைத் தயாரிப்பதை நிறுத்திவிட்டார்" என்கிறார். மேலும் வீடு என்பது இருப்பிடம்; பாதுகாப்பு; முதலீடு; எனும் எல்லாவற்றையும் தாண்டி அன்றாடத் தேவையும் கூட. ஆனால் இன்று யூட்யூப் போன்ற சமூகத்தளங்களில், கடன் பெற்று வீடு வாங்குவதை விட பொருளாதாரச் சொத்துக்களில் முதலீடு செய்வது சரி என்பது போல செய்திகள் வருகின்றன. ஆனாலும் நம்மில் பலருக்கும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் மீது ஆசை வருவதன் காரணமென்ன?

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதில் பல நன்மைகள் உண்டு. நாம் தூங்கும்போதும் நமக்காக நம் பணம் வேலை செய்யவேண்டுமெனில் அதற்கான தளம் ரியல் எஸ்டேட். நாம் ஒரு சொத்தை வாங்கி வாடகைக்கு விட்டால், அது நமக்கு மாதாந்திர வருமானத்திற்கு உத்தரவாதம் அளிக்கிறது.

காலப்போக்கில் கண்டிப்பாக விலை அதிகரிக்கக்கூடியவை என்று தங்கம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டை மட்டுமே கூறலாம். விலை சற்று குறைவாகக் கிடைக்கும்போது வாங்கிவைத்துவிட்டு, சிலகாலம் பொறுமையாக இருந்தால் ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் கண்டிப்பாக அதிகரிக்கும். விலை மட்டுமல்லாது, அதன் மூலம் கிடைக்கும் வருமானமும் காலப்போக்கில் அதிகரிக்கிறது. ஆகவே இது பணவீக்கத்துக்கு எதிரான கேடயமாகவும் உள்ளது.

நாம் சம்பாதிக்கும் ஒவ்வொரு வருமானமும் ஓரளவுக்கு வரிக்கு உட்பட்டது. ஆனால் பழைய வரிமுறையைத் தேர்ந்தெடுக்கும் பட்சத்தில், ரியல் எஸ்டேட் வருமானம் நமக்கு அதிகபட்ச வரிச் சலுகையை அளிக்கிறது. குறைந்த வட்டியில் வீட்டுக் கடன், அரசு மானியம், வட்டிக்கும் அசலுக்கும் வரிவிலக்கு போன்ற சலுகைகள் உள்ளன.

ஆனால், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டை நாடுபவர்கள் அதிலுள்ள அசௌகரியங்களையும் உணர்தல் நலம். வாங்கல், விற்றலில் உடனுக்குடன் ஈடுபட்டு, குறுகிய காலத்தில் லாபம் சம்பாதிப்பவர்களுக்கான இடம் இதுவல்ல.

இந்த முதலீட்டிற்கு அதிகப் பொறுமை தேவை. கைச்சொடுக்கில் பங்குச் சந்தை, மியூச்சுவல் பண்ட் போன்றவற்றில் முதலீடு செய்து விடலாம். ஆனால் ரியல் எஸ்டேட்டில் பொருத்தமான சொத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது, தேவையான நிதிகளைச் சேகரிப்பது, ரிஜிஸ்தர் செய்வது மற்றும் உரிமையை மாற்றுவது போன்ற அனைத்து நடவடிக்கைகளுமே நிறைய நேரம் எடுப்பவை. பலவிதமான ஆவணங்கள், சட்ட வல்லுநர்களுடனான தொடர்புகள் மற்றும் அரசு அலுவலகங்களுக்கு அடிக்கடி வருகை ஆகியவை நம்மை சோர்வடைய வைக்கும். மேலும் ரியல் எஸ்டேட்டை சரியான நேரத்தில், சரியான இடத்தில், சரியான விலையில் வாங்குவது முக்கியம். கையில் பணம் இருக்கிறது அல்லது கடன் கிடைக்கிறது என்பதற்காக இதில் இறங்குவது தவறு.

இன்று இந்தியாவில் விலை போகாமல் கிடக்கும் அபார்ட்மென்ட்களில் 20% சென்னையில் இருப்பதற்குப் பல காரணங்கள் சொல்லலாம். ஏர்போர்ட் அருகே ஒரு ஸிங்கிள் பெட்ரூம் அபார்ட்மென்ட் விலை ரூபாய் 60 லட்சம். அதில் வரக்கூடிய வாடகை ரூ.15000. ஆனால் வீட்டுக்கடனுக்குக் கட்ட வேண்டிய மாதாந்திர இன்ஸ்டால்மென்ட் ரூ.42000; அதுவும் 20 வருடங்களுக்கு. அடுத்த 20 வருடம் நாம் இதே ஊரில் இருப்போமா? நம் வேலை நிலைக்குமா? நிலைத்தாலும் 42000 ரூபாய் இன்ஸ்டால்மென்ட் கட்ட இயலுமா? இப்படியெல்லாம் நம் சிந்தனை செல்வது நியாயம்தானே? மேலும், சில பில்டர்கள் ஐந்தாறு வருடங்கள் இழுத்தடிப்பதும், முறையான பர்மிஷனோ, பத்திரங்களோ இன்றி செயல்படுவதும் நம்மை பயமுறுத்துகிறது. சரி, வீடு வேண்டாம்; நிலம் வாங்கிப் போடலாம் என்றால், நிலத்தின் விலை கைக்கெட்டாமல் பறக்கிறது; நில அபகரிப்பு வேறு அச்சுறுத்துகிறது.

இந்தக் காரணங்களால் சமீப காலங்களில் இளைய தலைமுறையினர் வீட்டை ஒரு பாரமாக, ஒரு வேண்டாத முதலீடாகப் பார்க்கத் துவங்கியுள்ளனர். அவர்களைப் பொறுத்தவரை நிலத்தின் விலை வானத்தின் உச்சிக்கே சென்றதில் வீடு என்பது பல மடங்கு பெருகும் ஒரு நல்ல முதலீடாக இருந்த காலம் மலையேறிவிட்டது. அதிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம் இரண்டு முதல் மூன்று சதவிகிதம் மட்டுமே. வீட்டுக் கடன் வாங்கும்போது டவுன் பேமென்ட்டுக்காக நம் மொத்த சேமிப்பையும் காலி செய்கிறோம். அடுத்த இருபது வருடங்கள் "வேலை நிரந்தரம்தானா; ஒவ்வொரு மாதமும் தவறாமல் இ.எம்.ஐ. கட்ட முடியுமா" என்ற கவலையுடனேயே வாழ்கிறோம்.

ஹோட்டல், சுற்றுலா போன்ற சிறு சந்தோஷங்களை தியாகம் செய்ய நேர்வதோடு, குழந்தைகள் மேற்படிப்பு, நம் ஓய்வுகாலம் போன்ற முக்கிய விஷயங்களுக்கு சேமிக்கவும் பணம் இருப்பதில்லை. ரூ. அறுபது லட்சம் கடன் வாங்கினால் இருபது வருடங்களில் நாம் கட்டும் வட்டியே இன்னொரு அறுபது லட்சத்தைத் தாண்டிவிடும் அபாயமும் உள்ளது. இன்று கட்டப்படும் பல அடுக்கு மாடி குடியிருப்புகள் 30 முதல் 40 வருடங்களே நிலைக்கும் என்று சில ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர்கள் கூறுவது உண்மைதானோ என்ற கவலை இருக்கிறது. நம் பட்ஜட்டுக்குள் வரும் வீடு அனேகமாக புறநகர் பகுதிகளிலேயே அமைவதால் ஆபீசுக்குப் போய் வருவதே பெரிய காரியம் என்றாகிவிடுகிறது. ஒரு வீடு வாங்கி செட்டில் ஆகிவிட்டால் வேறு ஊர்களிலோ, ஏன் வேறு ஏரியாவிலோ கூட வேலை தேட மனம் வருவதில்லை. இதனால் நம் முன்னேற்றம் பாதிக்கப்படுகிறது.

ஆனால் சென்ற தலைமுறையினர் கூறும் யதார்த்தம் வேறு. வருடா வருடம் வாடகை ஏறும் சூழ்நிலையில் எத்தனை காலம் வாடகை வீட்டில் காலம் தள்ள இயலும்? வாடகை என்பது அடுத்தவர் கைக்குச் செல்லும் பணம். ஆனால் கடன் வாங்கி வீடு கட்டினால், வாடகைக்கு பதில் நாம் கொடுக்கும் இ.எம்.ஐ. நமக்கு சொத்தாகச் சேர்கிறது. மேலும் காலப் போக்கில் வீட்டு விலை ஏறும்போது நம் சேமிப்பின் மதிப்பு பல மடங்கு உயர்கிறது.

இப்படி இரு தலைமுறையினரும் தத்தம் வாதங்களில் சரியாகவே இருக்கிறார்கள். அப்படியானால் என்ன செய்யலாம்? வீடு என்பது என்றுமே ஒரு அடிப்படை தேவைதான். ஒரு மனிதனுக்கு ஒரு வீடு தேவை என்று அரசு கூறுவதில் அர்த்தம் உள்ளது.

ஆனால் அதற்காக வேறு எல்லாவற்றையும் தியாகம் செய்யவேண்டிய அவசியம் இல்லை. புதிதாக வேலைக்கு சேர்பவர்கள் முதலில் வாடகை வீட்டில் இருந்து தேவையானபோது வீட்டை மாற்றுவது, ஆபீஸ் அருகே குடிபோவது, வாழ்வின் சிறு, சிறு சந்தோஷங்களை அனுபவிப்பது போன்றவற்றில் ஈடுபடலாம். எச்.ஆர்.ஏ. வரிவிலக்கும் பெறலாம். நிதானமாக டவுன் பேமென்டுக்கான பணத்தை சேமித்து, பேங்க்கில் கடன் வாங்கி வீடு வாங்கலாம். கூடியவரை வீட்டின் விலையில் 50 சதவிகித அளவு டவுன் பேமென்ட்டாக கொடுக்க முடிந்தால் இ.எம்.ஐ. சுமையாக இருக்காது.

"சென்னை, பெங்களூர் இங்கெல்லாம் விலை ஏறிவிட்டது; ஆனால் திருச்சி, மதுரை, நெல்லை போன்ற டவுன்களில் இன்னும் கைக்கெட்டும் அளவில் வீட்டு விலைகள் இருக்கின்றன. தற்சமயம் இவற்றில் ஒன்றில் முதலீடு செய்து, வாடகைக்கு விட்டு, வங்கிக் கடனைக் கட்டி விடுவேன். 20 வருடம் கழித்து நான் செட்டில் ஆகப் போகும் நிலையில் இதே வீட்டைப் பயன்படுத்தலாம்; அல்லது இந்த வீட்டை விற்று எனக்குத் தேவையான இடத்தில் வாங்கிக் கொள்ளலாம்" என்று எண்ணுபவர்களும் உண்டு.

நீங்கள் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் மீது நம்பிக்கையும், பிரியமும் உள்ளவர் என்றால், கடைகள், அலுவலகங்கள், கிட்டங்கிகள், இண்டஸ்ட்ரியல் ஷெட்கள் போன்ற வணிகச் சொத்துக்களில் முதலீடு செய்யலாம். இவை இருக்கும் இடம், தரும் வசதிகள் ஆகியவற்றைப் பொறுத்து ஆறு முதல் எட்டு சதவிகிதம் அளவு வருமானம் கிடைக்க வாய்ப்பு உண்டு.

"இந்த வணிகச் சொத்துக்கள் சாதாரண சிறு முதலீட்டாளர்களுக்கு எட்டாக்கனி" என்றிருந்த காலம் மாறி விட்டது; காரணம் –ஆர்.இ.ஐ.டி. – ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் ட்ரஸ்ட்.

இது ஒரு புதிய முதலீட்டு வழி. சிங்கப்பூர், ஆஸ்திரேலியா, அமெரிக்கா போன்ற நாடுகளில் சிறப்பாக செயல்படும் இது, ஏறக்குறைய ஒரு மியூச்சுவல் பண்ட்தான்.

மியூச்சுவல் பண்டில் நாம் முதலீடு செய்யும் பணத்தை பண்ட் மேனேஜர் மொத்தமாக சில பல கம்பெனி ஷேர்களில் முதலீடு செய்கிறார். அதில் வரக்கூடிய டிவிடெண்ட், முதலீட்டு லாபம் போன்றவற்றை நம் முதலீட்டுக்கு தகுந்தாற்போல நமக்கு பிரித்துத் தருகிறார். ஆர்.இ.ஐ.டியில் நாம் முதலீடு செய்யும் பணத்தை அந்தக் கம்பெனி பலவிதமான ஹாஸ்பிடல்கள், ஆபீஸ் காம்ப்ளெக்ஸ், 5 ஸ்டார் ஹோட்டல், மால் போன்ற கமர்ஷியல் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களில் முதலீடு செய்கிறது. வரக்கூடிய வாடகை வருமானத்தில் செலவுகள் போக மீதி இருக்கும் பணத்தில், 90% அளவு நமக்கு அந்தக் கம்பெனி கொடுக்கவேண்டும் என்று விதிமுறை உள்ளது. அதனால் ஒரு நிலையான வருமானம் நமக்குக் கிடைக்கும். மேலும் இந்த ஷேர்கள் சந்தையில் லிஸ்ட் ஆகின்றன. ஷேர் விலை ஏறினால் அதிலும் நமக்கு லாபம் வர வாய்ப்பு இருக்கிறது.

இந்த புதிய முதலீட்டு வழியால் நம் போன்ற சிறுமுதலீட்டாளர்கள் இருந்த இடத்தில் இருந்தபடியே, கம்ப்யூட்டரை க்ளிக் செய்து ஒரு பெரிய மாலில் கூட நாம் விரும்பும் கடையில் முதலீடு செய்ய முடியும். நாம் நெருங்கவே முடியாதபடி விலை உயர்ந்ததாக இருக்கும் வணிகச் சொத்தில் ஆர்.இ.ஐ.டி.யின் புண்ணியத்தில் வெறும் ரூ. பத்தாயிரம் முதலீட்டில் கூட உரிமை பெறலாம். தங்கத்தில் பேப்பர் கோல்ட் இருப்பது போல, ரியல் எஸ்டேட்டில் இது ஒரு பேப்பர் சொத்து.

என்ன வளம் இல்லை இந்தத் திருநாட்டில் என்பது போல் நிலம், வீடு, ப்ளாட், கமர்ஷியல் ரியல் எஸ்டேட், ஆர்.இ.ஐ.டி. என்று ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் பலவிதமாக உள்ளன. அவற்றில் நமக்குப் பொருத்தமானதைத் தேர்ந்தெடுத்து முதலீடு செய்யலாம்.

நீங்கள் எந்த ஊரில் வீடு வாங்க விரும்புகிறீர்கள்? அந்த வீடு என்ன விலை? அதற்காக எவ்வளவு சேமித்திருக்கிறீர்கள்?